GLOSARIO TÉCNICO

ACTA NOTARIAL

Mientras que el contenido propio de las escrituras públicas son las declaraciones de voluntad, los actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento y los contratos de todas clases, la órbita propia de las actas notariales afecta exclusivamente a hechos jurídicos que por su índole peculiar no pueden calificarse de actos o contratos, aparte otros casos en que la legislación notarial establece el acta como manifestación formal adecuada. Los Notarios, a instancia de parte, extenderán y autorizarán actas en que se consignen los hechos y circunstancias que presencien o les consten, y que por su naturaleza no sean materia de contrato. Las actas de notoriedad tienen por objeto la comprobación y fijación de hechos notorios sobre los cuales puedan ser fundados y declarados derechos y legitimadas situaciones personales o patrimoniales con trascendencia jurídica. Por acta de notoriedad podrán legitimarse hechos y situaciones de todo orden, cuya justificación, sin oposición de parte interesada, pueda realizarse por medio de cualquier otro procedimiento no litigioso. La declaración que ponga fin al acta de notoriedad será firme y eficaz, por sí sola, e inscribible donde corresponda, sin ningún trámite o aprobación posterior.

AFECCION FISCAL

Consiste en una nota que se practica al margen de la inscripción realizada en el folio de una finca registral cuando ésta es objeto de algún negocio jurídico que constituye la base imponible de los Impuestos de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y de Sucesiones y Donaciones. La práctica de esta nota marginal es obligatoria para el registro, y así lo establece la legislación hipotecaria al disponer que “ninguna inscripción se hará en el Registro de la Propiedad, sin que se acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir”.

Esta afección de los bienes transmitidos al pago de los Impuestos constituye una garantía para la Hacienda Pública a los efectos de asegurarse el cobro de las cantidades pendientes de pago por el devengo de los impuestos antes establecidos. Así se dispone en la Ley general Tributaria cuando establece: “Los bienes y derechos transmitidos quedarán afectos a la responsabilidad del pago de las cantidades, liquidadas o no, correspondientes a los tributos que graven tales transmisiones, adquisiciones o importaciones, cualquiera que sea su poseedor, salvo que éste resulte ser un tercero protegido por la fe pública registral o se justifique la adquisición de los bienes, con buena fe y justo título o en establecimiento mercantil o industrial, en el caso de bienes muebles no inscribibles. Siempre que la Ley reguladora de cada tributo conceda un beneficio de exención o bonificación cuya definitiva efectividad dependa del ulterior cumplimiento por el contribuyente de cualquier requisito por aquélla exigido, la administración hará figurar el total importe de la liquidación que hubiera debido girarse de no mediar el beneficio fiscal, la que se hará constar por nota marginal de afección en los Registros públicos.

AGREGACION, SEGREGACION, AGRUPACION, DIVISION DE FINCAS

Son operaciones registrales que tienen en común el constituir lo que se conoce como “modificaciones hipotecarias”, es decir, supone la creación de nuevas fincas registrales a partir de otras previamente inscritas o la desaparición de alguna de las existentes para formar otra nueva entre todas. Todas estas operaciones deben realizarse en escritura pública y pueden consistir en:

a. AGRUPACION: Cuando se reúnan dos o más fincas inscritas para formar una sola, con una nueva descripción, se inscribirá con número diferente haciendo mención de ello al margen de cada una de las inscripciones de propiedad de las fincas reunidas.
Si las fincas agrupadas no fueren colindantes, se describirán individualmente las parcelas que las constituyan y, con la mayor precisión posible, las características de la agrupación o causas que den lugar a ella.
No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, podrán agruparse fincas pertenecientes a distintos propietarios, siempre que se determine, de acuerdo con lo que resulte del título, la participación indivisa que a cada uno de ellos corresponda en la finca resultante de la agrupación.

b. AGREGACION: Cuando la superficie de la finca que se incorpora a otra no supera la quinta parte de la superficie de la mayor. La agregación de una o varias fincas inscritas o de una o varias partes que se segreguen, a otra también inscrita, podrá realizarse siempre que ésta tenga una extensión que represente, por lo menos, el quíntuplo de la suma de las que se agreguen.

La inscripción correspondiente se practicará en el folio de la finca mayor, sin alterar su numeración, pero expresándose en ella la nueva descripción resultante y la procedencia de las unidas, con las cargas que las afecten. Se harán, además, las oportunas notas marginales de referencia.

c. SEGREGACION: Es la separación de parte de una finca inscrita para formar una nueva. Siempre que se segregue parte de una finca inscrita para formar una nueva, se inscribirá la porción segregada con número diferente, expresándose esta circunstancia al margen de la inscripción de propiedad de la finca matriz así como la descripción de la porción restante, cuando esto fuere posible o, por lo menos, las modificaciones en la extensión y lindero o linderos por donde se haya efectuado la segregación. En la inscripción de la nueva finca se expresará la procedencia de ésta y los gravámenes vigentes de la finca matriz.

d. DIVISION: Es el caso en que la totalidad de la finca inscrita desaparece para dar lugar a dos o más fincas diferentes. En el caso de que la totalidad de una finca inscrita se divida en dos o más suertes o porciones, se inscribirá cada una de éstas como finca nueva y bajo número diferente, haciéndose breve mención de esta circunstancia al margen de la inscripción de propiedad de la finca que se divida. En las nuevas inscripciones se expresará la procedencia de las fincas, así como los gravámenes que tuvieran antes de la división.

ASIENTOS REGISTRALES: INSCRIPCION, ANOTACION, NOTA MARGINAL, CANCELACION, INMATRICULACION, ASIENTO DE PRESENTACION

Puede definirse el “asiento registral” en general, como la anotación o apunte de algo en un libro del Registro; en concreto, es una estructura formal en la que se recogen las circunstancias publicables de los derechos inscribibles: su constitución, extensión, modificación o extinción. Estos asientos y los pronunciamientos que contienen están bajo la salvaguardia de los tribunales y sólo pueden ser modificados por sentencia judicial firme o con el consentimiento del titular registral. Los principales asientos que se practican en el registro son:

a. ASIENTO DE PRESENTACION:
El asiento de presentación se extiende en el Libro Diario de Operaciones del Registro en el momento de presentarse cada título y consiste en un breve resumen de su contenido (fincas a que se refiere, quién presenta y quiénes son los interesados). Supone la constatación del hecho de la presentación y la petición de inscripción (principio de rogación) poniendo en marcha el procedimiento registral. En él se hace constar el día, hora y minuto en que se ha producido la presentación.

b. ASIENTO DE INSCRIPCIÓN:
Se trata de hacer constar en los libros del Registro un extracto del título presentado, mediante la trascripción en ellos de determinadas circunstancias de dicho título, como son: identificación precisa de la finca (calificación urbanística, situación, linderos, superficie, referencia catastral), derecho que se pretende inscribir (naturaleza, extensión, limitaciones, cargas), personas físicas o jurídicas que intervienen en el negocio jurídico documentado (nombre, CIF o NIF, representante en su caso), tipo de titulación presentada (notarial, administrativo o judicial, quién lo autoriza, fecha de su otorgamiento), situación fiscal del documento (si ha pagado los impuestos a que esté sujeto). La parte fundamental de dicho asiento es el acta de inscripción que expresa el hecho de practicarse la inscripción, la persona a cuyo favor se practica, el título de adquisición (herencia, compra, etc.) y el derecho que se inscribe (dominio, usufructo, etc.)

c. INMATRICULACION:
La inmatriculación es el primer asiento que se practica en el Registro y que inicia la historia registral de una finca, mediante la completa descripción de la misma y una perfecta constatación del título por el cual la persona a cuyo favor se pretende inscribir la finca adquirió la titularidad de la misma. La primera inscripción de una finca ha de ser la de dominio. Para poder practicar una inmatriculación, es necesario que la finca no esté ya inscrita a favor de otra persona, y que se aporte junto al título de adquisición de la finca, (la escritura por la que se adquiere, el documento judicial por el que se reconoce la propiedad) un certificado catastral descriptivo y gráfico de la finca, que coincida totalmente con la descripción de la finca contenida en el título que se presenta para inmatricular, y que dicha finca se encuentre catastrada a nombre del adquirente o de quien le transmitió la finca.

Los dos medios para inmatricular son: o el expediente de dominio, que es un procedimiento judicial por el que el juez provee al propietario de una finca (que carece de título escrito de su derecho), de un título supletorio con el que pueda inmatricular su finca; o la inmatriculación por título público de adquisición, cuya esencia radica en el encadenamiento de dos adquisiciones sucesivas, siendo la segunda (título inmatriculador) la que dará lugar a la inmatriculación y la primera (título previo) la que fundamenta el derecho del transmitente. Es decir: se ha de presentar en el registro una escritura pública de adquisición (compra, herencia, etc.) en la que el transmitente o causante acredite de forma fehaciente la previa adquisición de su derecho. En este caso, una vez practicada la inscripción, el Registro publica un Edicto que deberá exponerse en el tablón de anuncios del Ayuntamiento correspondiente a fin de que puedan conocer esa inscripción los posibles perjudicados por ella.

Nota: ver también “Acta de notoriedad” y “Certificación catastral descriptiva y gráfica”.

d. ANOTACION PREVENTIVA:
 

Es un tipo especial de asiento que se realiza en los libros registrales, que se diferencia de la inscripción en que tiene un plazo de duración predeterminado por la ley (es decir, no duran indefinidamente, como en el caso de las inscripciones) y sólo pueden practicarse en los casos previamente tasados legalmente, que son:

1. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.
2. El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor.
3. El que en cualquier juicio obtuviese sentencia ejecutoria condenando al demandado, la cual deba llevarse a efecto por los trámites establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
4. El que, demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquiera obligación, obtuviere, con arreglo a las leyes, providencia ordenando el secuestro o prohibiendo la enajenación de bienes inmuebles.
5. El que propusiere demanda con objeto de obtener alguna de las resoluciones judiciales expresadas en el número 4. º del artículo 2. º de esta Ley.
6. Los herederos respecto de su derecho hereditario, cuando no se haga especial adjudicación entre ellos de bienes concretos, cuotas o partes indivisas de los mismos.
7. El legatario que no tenga derecho, según las leyes, a promover el juicio de testamentaría.
8. El acreedor refaccionario mientras duren las obras que sean objeto de la refacción.
9. El que presentare en el Registro algún título cuya inscripción no pueda hacerse por algún defecto subsanable, por imposibilidad del Registrador, o cuando este inicie de oficio el procedimiento de rectificación de errores que observe en algún asiento ya practicado en la forma que reglamentariamente se determine.
10. El que en cualquier otro caso tuviese derecho a exigir anotación preventiva conforme a lo dispuesto en ésta o en otra Ley.

Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos.

La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el Registro a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado.

En especial, la anotación que más frecuentemente se practica en el registro es la de embargo (apartados 2 y 3 anteriores), que pueden solicitar los que reclamen alguna cantidad a un deudor en juicio ejecutivo y que, para conseguir hacer efectiva la deuda, se dirijan judicialmente contra los bienes inmuebles que dicho deudor tenga inscritos en el Registro para que con el importe de la venta de dichos inmuebles en pública subasta, pueda pagarse su crédito; también pueden pedirla los que hayan obtenido una sentencia firme en un juicio declarativo a fin de asegurar la posibilidad de ejecución de dicha sentencia.

e. CANCELACION:
Es el asiento que tiene por objeto dejar sin efecto otro asiento anterior. El asiento de cancelación refleja la ineficacia de los asientos registrales a que se refiere y de la causa que los motivó, presumiéndose extinguido el derecho correspondiente mientras no se pruebe lo contrario. En general, cada asiento se cancela por otro de su misma clase (las inscripciones por una inscripción de cancelación y las anotaciones por otra anotación).

f. NOTA MARGINAL:
Las notas son asientos accesorios de duración generalmente indefinida (aunque algunas tienen un plazo de caducidad (como por ejemplo las de afección fiscal, que duran cuatro años) que se practican al lado de los asientos principales (inscripción, anotación o cancelación) o incluso a continuación de otra nota marginal, y cuyo objeto es complementar en alguna medida aquellos asientos. Algunas tienen por objeto relacionar unos asientos registrales con otros (las notas de referencia); otras sirven para constatar algún hecho que modifica una situación jurídica previamente constatada en el Registro (las notas de modificación jurídica); otras son constitutivas en sí mismas de derechos inscribibles que, por su naturaleza, han de hacerse constar en el Registro en forma de nota y no de otro asiento (las notas en función equivalente a inscripción o anotación); y otras tienen por objeto dar el máximo conocimiento a determinadas situaciones que afectan a fincas concretas ( las notas de publicidad).

Nota: ver también “Libros del Registro”.

CALIFICACION DE TITULOS. NOTA DE DESPACHO. SUSPENSIÓN Y DENEGACIÓN

La función más importante que desempeña el Registrador es la llamada calificación registral, que consiste en el examen de los documentos judiciales, notariales, administrativos o particulares cuya inscripción se solicita, para apreciar si los derechos en ellos contenidos están correcta y legalmente constituidos y guardan la necesaria conexión con lo que previamente aparece inscrito ya en el Registro; esto quiere decir que el Registrador, para ejercer dicha función calificadora, tiene en cuenta tanto el documento que se le presenta como lo que ya estaba en el Registro cuando dicho documento llega a él. Si en dicho examen llega a la conclusión de que todo el documento se adapta a la legalidad, es decir, si la calificación es positiva, el Registrador procede a practicar la inscripción que le pidió el interesado y expresará en la nota de despacho, al pie del título, los datos identificadores del asiento, así como las afecciones o derechos cancelados con ocasión de su práctica. Si el estado registral de titularidad o cargas fuere discordante con el reflejado en el título, librará nota simple informativa.

En caso contrario, es decir, si la calificación es negativa (cuando el Registrador notare alguna falta o defecto en el título), la manifestará a los que pretendan la inscripción, para que, si quieren, recojan el documento y subsanen la falta durante la vigencia del asiento de presentación. Si no lo recogen o no subsanan la falta a satisfacción del Registrador, devolverá el documento para que puedan ejercitarse los recursos correspondientes. Tales defectos advertidos por el Registrador pueden ser de dos tipos: subsanables, es decir, que pueden arreglarse aportando documentación complementaria o modificando en lo preciso el título presentado (en cuyo caso se suspende la inscripción), o insubsanables, es decir, que no pueden arreglarse y determinan la imposibilidad de inscripción del título presentado o de una parte del mismo (en cuyo caso se deniega la inscripción).

En este caso de calificación negativa, incluso cuando se trate de inscripción parcial en virtud de solicitud del interesado, el Registrador pondrá al pie del documento la correspondiente nota de despacho, que deberá ser firmada por él, y en ella habrán de constar de forma precisa los defectos advertidos, los fundamentos jurídicos en que se basa y el modo en que el interesado puede subsanarlos. Esta decisión de no inscribir debe ser notificada oficialmente al presentante del documento y al funcionario autorizante del mismo. Contra esta calificación negativa del Registrador se puede recurrir ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, o bien se puede solicitar una calificación alternativa ante el Registrador que corresponda según el cuadro de sustitución aprobado al efecto. A través de esta función de calificación, pues, el Registrador controla también el cumplimiento de las disposiciones legales civiles, administrativas y fiscales aplicables a las transacciones inmobiliarias: es el llamado principio de legalidad. Esta función fundamental del Registrador está recogida en la legislación hipotecaria, que dispone que “los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro”.

El plazo máximo para calificar será de quince días contados desde la fecha del asiento de presentación o, si hubiese sido retirado antes de la inscripción, tuviere defectos subsanables o existiera pendiente de despacho un título presentado con anterioridad, desde la fecha de la devolución del título, la subsanación o el despacho del título previo, respectivamente. Si, transcurrido el plazo máximo señalado en el párrafo anterior, no hubiere tenido lugar la calificación, el interesado podrá instar del Registrador ante quien se presentó el título que la lleve a cabo en el término improrrogable de tres días o la aplicación del cuadro de sustituciones para que otro Registrador proceda a la calificación del documento.

CAPITULACIONES MATRIMONIALES, REGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL, SOCIEDAD DE GANANCIALES, SEPARACION DE BIENES

Las capitulaciones matrimoniales constituyen un negocio jurídico realizado entre cónyuges (o incluso entre los contrayentes hasta un año antes de celebrar su matrimonio), que debe realizarse en escritura pública otorgada ante notario, por el cual se pacta el régimen económico que deberá regir su matrimonio o se modifica el régimen que ya existía entre ellos. Este régimen económico matrimonial debe hacerse constar en el Registro Civil a fin de poder hacerlo valer y oponerlo frente a terceros. Así, en toda inscripción de matrimonio en el Registro Civil se hará mención, en su caso, de las capitulaciones matrimoniales que se hubieran otorgado, así como de los pactos, resoluciones judiciales y demás hechos que modifiquen el régimen económico del matrimonio. Si aquéllas o éstos afectaren a inmuebles, se tomará razón en el Registro de la Propiedad.

En nuestro país, la ley establece como régimen económico matrimonial supletorio, cuando no se otorguen capitulaciones matrimoniales que pacten otra cosa, el de la sociedad de gananciales. En este régimen, se hacen comunes para el marido y la mujer las ganancias o beneficios obtenidos indistintamente por cualquiera de ellos, que les serán atribuidos por mitad al disolverse aquélla. Así, si el matrimonio se rige por el sistema de la sociedad de gananciales, son privativos de cada uno de los cónyuges:

· 1. º Los bienes y derechos que le pertenecieran al comenzar la sociedad.
· 2. º Los que adquiera después por título gratuito.
· 3. º Los adquiridos a costa o en sustitución de bienes privativos.
· 4. º Los adquiridos por derecho de retracto perteneciente a uno solo de los cónyuges.
· 5. º Los bienes y derechos patrimoniales inherentes a la persona y los no transmisibles inter vivos.
· 6. º El resarcimiento por daños inferidos a la persona de uno de los cónyuges o a sus bienes privativos.
· 7. º Las ropas y objetos de uso personal que no sean de extraordinario valor.
· 8. º Los instrumentos necesarios para el ejercicio de la profesión u oficio, salvo cuando éstos sean parte integrante o pertenencias de un establecimiento o explotación de carácter común.

 Y por el contrario, son bienes gananciales:

· 1. º Los obtenidos por el trabajo o la industria de cualquiera de los cónyuges.
· 2. º Los frutos, rentas o intereses que produzcan tanto los bienes privativos como los gananciales.
· 3. º Los adquiridos a título oneroso a costa del caudal común, bien se haga la adquisición para la comunidad, bien para uno solo de los esposos.
· 4. º Los adquiridos por derecho de retracto de carácter ganancial, aun cuando lo fueran con fondos privativos, en cuyo caso la sociedad será deudora del cónyuge por el valor satisfecho.
· 5. º Las Empresas y establecimientos fundados durante la vigencia de la sociedad por uno cualquiera de los cónyuges a expensas de los bienes comunes.

Si no se pacta otra cosa, en este régimen, la gestión, disposición y administración de los bienes gananciales corresponde conjuntamente a ambos cónyuges.

Sin embargo, los cónyuges o contrayentes pueden pactar en capitulaciones matrimoniales un régimen económico diferente como es el de separación de bienes, en el cual pertenecerán a cada cónyuge los bienes que tuviese en el momento inicial del mismo y los que después adquiera por cualquier título.

Asimismo corresponderá a cada uno la administración, goce y disposición de esos bienes. Los cónyuges contribuirán al sostenimiento de las cargas del matrimonio. A falta de convenio lo harán proporcionalmente a sus respectivos recursos económicos. El trabajo para la casa será computado como contribución a las cargas y dará derecho a obtener una compensación que el Juez señalará, a falta de acuerdo, a la extinción del régimen de separación.

CERTIFICACION REGISTRAL Y NOTA SIMPLE INFORMATIVA

Ambos son medios de obtener publicidad o información acerca del contenido del Registro:

a. LA NOTA SIMPLE INFORMATIVA: Es un breve extracto del contenido de los asientos vigentes del Registro relativos a la finca respecto de la cual se solicita la información, donde consta la descripción de la misma, la identidad del titular o titulares de derechos inscritos sobre ella y las cargas que la gravan, es decir, la extensión, naturaleza y limitaciones de tales derechos, así como las prohibiciones o restricciones que afecten a los titulares inscritos. Tiene valor de documento privado, es decir, meramente informativo, ya que no da fe del contenido de los asientos registrales ni puede oponerse a terceros (artículos 222 de la Ley Hipotecaria y 332 de su Reglamento). Se pueden obtener mediante petición verbal o escrita del interesado, bien solicitándolas en persona en la oficina, bien por correo postal o electrónico o bien por fax.

b. LA CERTIFICACION: Es un documento que contiene información exhaustiva sobre la finca acerca de la cual se solicita la información; es, al contrario que la nota simple, un documento público expedido y firmado por el Registrador, que sí hace fe respecto al contenido de los asientos del Registro, siendo el único modo de acreditar, en perjuicio de tercero, que determinada finca registral es propiedad de una determinada persona o que no pesa sobre ella ninguna carga; o para acreditar qué cargas son las que efectivamente gravan esa finca (artículo 225 y ss. de la Ley Hipotecaria). Se pueden obtener mediante la presentación de una instancia, bien personándose a tal efecto en la oficina, bien enviándola por correo electrónico con firma digital avanzada (que acredita indubitadamente la identidad del solicitante), sin que quepa en este caso la solicitud verbal ni por fax. También puede ordenarse por un mandamiento judicial. Respecto al contenido, puede solicitarse certificación sólo de dominio, de dominio y cargas vigentes, de determinadas inscripciones o del historial completo de una finca, de circunstancias concretas contenidas en las inscripciones, del asiento de presentación o de otros documentos que por su naturaleza se archivan en el Registro.

CERTIFICACION CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRAFICA

 El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda en el que se describen los bienes inmuebles rústicos y urbanos, sin perjuicio de las competencias y funciones del Registro de la Propiedad y de los efectos jurídicos sustantivos derivados de la inscripción de los inmuebles en dicho Registro. La descripción catastral de los bienes inmuebles comprenderá sus características físicas, económicas y jurídicas, entre las que se encontrarán la localización y la referencia catastral, la superficie, el uso o destino, la clase de cultivo o aprovechamiento, la calidad de las construcciones, la representación gráfica, el valor catastral y el titular catastral. A los solos efectos catastrales, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos. Por tanto, la certificación catastral es un documento que debe ser expedido por la Gerencia del catastro correspondiente a la provincia en que radique la finca de que se trate, en la que constan los datos de la misma incorporados a los archivos catastrales en cuanto a los fines propios de este organismo; para que sea válida en el Registro (para inmatricular una finca o para hacer constar un exceso de cabida), es necesario que dicha certificación sea descriptiva y gráfica, es decir, que además de los datos descriptivos e identificativos antes citados, acompañe un plano de situación de la finca con sus coordenadas espaciales.

Nota: ver también “Inmatriculación” y “Exceso de cabida”.

COMPRAVENTA

Es un contrato por el cual uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. Al Registro de la Propiedad acceden los contratos de compraventa de bienes inmuebles que se documentan en escritura pública otorgada ante Notario.

CONDICION RESOLUTORIA

En los contratos de compra o permuta, o en general en aquellos en que haya mediado precio o entrega de metálico, dicho precio puede satisfacerse antes de realizarse la titulación del contrato (confesado), en el mismo momento de realizarse (presente) o diferir el pago en el futuro (aplazado); este aplazamiento del pago puede realizarse de forma que suponga un mero fraccionamiento del importe total del precio, diferido en el tiempo, o bien añadiendo al aplazamiento una garantía del pago, como una hipoteca o una condición resolutoria. Esta consiste en que, vencido el plazo previsto para que se efectúe el pago del precio (o de uno de los plazos), si dicho pago no se efectúa, el vendedor tiene derecho a recuperar la propiedad de la cosa objeto del contrato, devolviendo el importe de lo pagado hasta el momento.

DECLARACION DE OBRA NUEVA

Se trata de hacer constar en el Registro la construcción de una obra de nueva planta (casa, edificio, nave, etc.) sobre una finca registral determinada; debe documentarse en una escritura pública y es legalmente obligatorio que se aporte al Registro la licencia municipal concediendo el permiso para construir la obra que sea, y un certificado del técnico que realiza la construcción (arquitecto, aparejador, ingeniero…) donde se acredite que la descripción de la obra que se hace en la escritura coincide plenamente con la que se está construyendo en la realidad y con el objeto de la licencia municipal concedida.

DERECHOS REALES

En el Registro de la Propiedad sólo pueden ser inscritos los actos o contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Son derechos reales los que reúnen las características siguientes: que reúnan los requisitos de inmediatividad (es decir, que otorgue a su titular un poder directo sobre una cosa), absolutividad (es decir, que ese poder del titular del derecho sobre la cosa sea absoluto y exclusivo) y eficacia erga omnes (es decir, que dicho poder sea oponible a terceros); que recaigan sobre inmuebles o derechos reales inmobiliarios inscribibles; y que dichos inmuebles o derechos reales sean susceptibles de tráfico jurídico.

En cuanto a qué derechos en concreto son los inscribibles en el Registro de la Propiedad, sólo lo son los llamados de trascendencia real inmobiliaria, que quiere decir los que afectan a la finca con independencia de quién sea su titular o su propietario; así, se inscriben la propiedad y el condominio, el usufructo y la nuda propiedad, la hipoteca, el uso y la habitación, las servidumbres, los derechos de tanteo y retracto convencional, la superficie, el derecho de vuelo, la opción de compra, los arrendamientos rústicos y urbanos, el leasing, las resoluciones judiciales que afectan a la capacidad de las personas, el régimen de propiedad horizontal, las urbanizaciones privadas y la multipropiedad, así como los actos urbanísticos; también se toma en el Registro anotación de demanda, de embargo, de suspensión de pago o quiebra... Y se inscriben por medio de documentos judiciales, administrativos o notariales, y muy excepcionalmente se inscribe algún tipo concreto de documento privado. Y todo ello, tanto sea un derecho adquirido a título oneroso o gratuito, por herencia o donación, de forma voluntaria o derivado de un procedimiento forzoso.

DOCUMENTO PUBLICO Y DOCUMENTO PRIVADO

Son documentos públicos los autorizados por un notario o empleado público competente, con las solemnidades requeridas en cada caso por la ley. Así, lo son tanto las escrituras públicas otorgadas ante notario, como los documentos judiciales (mandamientos, autos, sentencias, providencias, que otorgan los jueces en el desarrollo de un procedimiento judicial) y los documentos administrativos (procedentes de los diversos órganos de las Administraciones Estatal, Autonómica y Municipal). Estos documentos hacen prueba, aun frente a tercero, del hecho que motiva su otorgamiento y de la fecha de éste, y también hacen prueba frente a los propios contratantes en cuanto a las declaraciones que en ellos hayan hecho, y son los únicos que tienen acceso al Registro de la Propiedad. Son documentos privados los otorgados entre varios interesados sin la concurrencia de un notario o empleado público competente; tiene el mismo valor que uno público sólo entre los que lo hubiesen firmado, pero no frente a terceros; y la fecha de estos documentos sólo puede hacerse valer frente a terceros a partir de que sean presentados en un registro público, o desde la muerte de cualquiera de los firmantes, o desde que se entrega a un empleado público competente. Como norma general, no tienen acceso al Registro, aunque hay algunas excepciones (por ejemplo, la instancia privada del heredero único).

NOTA: Ver también “Actas notariales”, “Instancia”

DOCUMENTO JUDICIAL, DOCUMENTO ADMINISTRATIVO

Ver “documento público y documento privado”.

DONACION

Es un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa a favor de otra, que la acepta. Si se trata de donar bienes inmuebles, es necesario que se haga en una escritura pública, debiendo constar la aceptación expresa del donatario.

ESCRITURA PUBLICA

Nota: Ver también “Documento público y documento privado” y “Actas notariales”

ESTADO CIVIL

Es la situación jurídica de una persona, de la que dependen algunas de las facultades que dicha persona tiene para actuar en el mundo jurídico; así, los diferentes estados civiles a los que nuestra legislación otorga diferentes consecuencias jurídicas son soltero, (persona que nunca ha contraído matrimonio y que puede actuar en el tráfico jurídico con total autonomía, siempre que sea mayor de edad), casado (persona que ha contraído matrimonio, y por tanto se encuentra sometido a las limitaciones que le imponga el régimen económico matrimonial que haya escogido, en cuanto a la administración y disposición de los bienes de su matrimonio y sobre la vivienda familiar, fundamentalmente), divorciado (persona que, habiendo estado casada, ha disuelto su matrimonio a través de una sentencia judicial, poniendo fin a su régimen económico matrimonial y repartiendo los bienes que integraran el patrimonio conyugal), y viudo (persona cuyo matrimonio ha quedado disuelto por fallecimiento de su cónyuge). Por el contrario, no se considera propiamente un estado civil el de separado judicialmente, aunque la ley asocia a las personas que se encuentran en dicha situación unas importantes consecuencias jurídicas, sobre todo en cuanto a la administración y disposición de los bienes que integraban la sociedad conyugal y en cuanto al régimen de guarda y custodia de los hijos comunes del matrimonio.
Nota: ver también “Capitulaciones matrimoniales y régimen económico matrimonial”.

EXCESO DE CABIDA, RECTIFICACION DE SUPERFICIE

A veces es necesario cambiar la superficie de una finca que consta inscrita ya en el Registro, bien porque se ha vuelto a medir, bien porque antes no se conocía. Y dicho cambio puede realizarse tanto para añadir superficie a la ya inscrita (exceso de cabida, que es la operación registral por la que se hace constar en el Registro la mayor superficie de una finca) como para reducirla (rectificación, que es la operación registral contraria a la anterior). El procedimiento para la constatación registral de los excesos de cabida es diferente según a cuánto ascienda dicho exceso; así, si la superficie a aumentar no supera la vigésima parte de la ya inscrita, no es necesario que los interesados aporten un documento que lo acredite, basta con que lo soliciten como mera rectificación; por el contrario, si el exceso supera la vigésima parte de la cabida inscrita, pero no llega a la quinta parte de la misma, será necesario que los interesados aporten un certificado expedido por un técnico o profesional competente (arquitecto, aparejador, ingeniero) que acredite la nueva medición de la finca; si el exceso que se pretende inscribir supera la quinta parte de la cabida inscrita, es necesario que se acompañe una certificación catastral descriptiva y gráfica que acredite dicha nueva superficie. En todos los casos, el Registrador deberá calificar la identificación perfecta de la finca cuyo exceso de cabida se pretenda hacer constar; en cuanto a la titulación necesaria para hacer contar dichos excesos, dependerá de si el Registrador alberga dudas fundadas sobre dicha identificación (en cuyo casos se requerirá que el interesado en hacer constar el exceso a su favor pueda justificarlo con un título traslativo previo, como una compra o una herencia, o con un expediente de dominio, o con un acta de notoriedad) o, en caso de que se trate de fincas con linderos fijos o de tal naturaleza que no existan dudas sobre la identidad de las mismas, bastará un título declarativo (por ejemplo, una declaración de obra nueva o una segregación).

EXPEDIENTE DE DOMINIO

Se trata de un procedimiento judicial de jurisdicción voluntaria, es decir, seguido a instancia de parte, que tiene por objeto obtener un documento que pueda suplir al título de adquisición de una finca, a fin de que el propietario de ésta, que carezca de título escrito de la misma, pueda proceder a la inmatriculación de la misma, o reanudar el tracto interrumpido del historial registral de una finca, o registrar un exceso de cabida en caso de que existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca.

Nota: Ver también “Inmatriculación”, “Exceso de cabida”.

EXPROPIACION FORZOSA

La expropiación forzosa comprende una actuación administrativa, por causa de utilidad pública o interés social, en la que se entenderá comprendida cualquier forma de privación singular de la propiedad privada (incluida la propiedad de los bienes inmuebles) o de derechos o intereses patrimoniales legítimos, cualesquiera que fueren las personas o entidades a que pertenezcan, acordada imperativamente por órgano competente de la Administración actuante (Estatal, Autonómica o Municipal), ya implique venta, permuta, censo, arrendamiento, ocupación temporal o mera cesación de su ejercicio. Así, una vez decidida por dicha Administración la colisión entre el interés público y el privado, en consideración a la lógica prevalencia del primero, se lleva a cabo un procedimiento legal para promover jurídicamente la transmisión imperativa del derecho expropiado a favor de la Administración y para hacer efectiva en favor del particular la justa indemnización a la que tiene derecho en pago de lo que se le expropia. Además de este derecho a ser justamente indemnizado por el derecho del que se ve privado, el particular expropiado tiene la posibilidad de exigir la devolución del bien en caso de que la Administración no lo destine al fin para el que se expropió; es el conocido como “derecho de reversión”) Las fases más importantes del procedimiento de Expropiación Forzosa son: 1. Declaración de utilidad pública o de interés social. 2. Necesidad de ocupación de bienes o de adquisición de derechos. 3. Determinación del justiprecio del bien expropiado y 4. Pago del justiprecio y toma de posesión del bien por la Administración.

FINCA

Podemos hablar de finca en varias acepciones; así, finca en sentido material, que sería un trozo de terreno cuya forma se configura por una línea poligonal, y que se determina e identifica por sus coordenadas geográficas y sus características geológicas; dicho terreno puede ser rústico o urbano, estar edificado o no, y puede pertenecer a un solo propietario o a varios en común, además de ser el soporte material de diversos derechos (propiedad, usufructo, servidumbre, etc.). También cabe hablar de finca en sentido funcional, que aunque no constituya una entidad geográfica independiente, puede configurarse como una unidad de destino económico común, como por ejemplo las unidades orgánicas de explotación o fincas agrarias discontinuas, la explotación familiar agraria, las explotaciones industriales que estén formadas por un conjunto de bienes o edificios dependientes entre sí, las concesiones administrativas, las minas, las autopistas, los tendidos eléctricos o ferroviarios, etc.; y más modernamente, los elementos procomunales de la propiedad horizontal o las cuotas indivisas sobre los garajes; y derechos derivados del planeamiento urbanístico, como los aprovechamientos, las unidades de ejecución, o los derechos expectantes a urbanizar o a edificar.

En nuestro sistema registral, la finca es la unidad básica, ya que es la entidad que sirve de soporte físico o material al dominio y demás derechos reales inscritos; es decir, tales derechos recaen sobre fincas. En consecuencia, el Registro se rige por el llamado principio de folio real, es decir, se abre a cada finca un folio u hoja en un libro del Registro, asignándose a cada finca que se inscribe un número diferente y correlativo, de forma que su control y seguimiento se realiza con facilidad, ya que todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores, relativas a la misma finca, se practicarán unos detrás de otros en dicho folio, sin dejar huecos entre cada asiento.

HERENCIA, HEREDEROS; SUCESION TESTADA E INTESTADA

Cuando fallece una persona, los bienes que integraban su patrimonio, que en conjunto reciben el nombre de herencia, se transmiten a sus herederos, que son las personas que tienen derecho a recibirlos, bien porque el causante así lo determinó en su testamento, bien porque son los señalados por la ley para recibirlos, si no hay testamento. Algunos parientes, como el cónyuge no separado ni divorciado y los descendientes (hijos y nietos, éstos en caso de haber fallecido uno de los hijos), y los ascendientes (si no hay ni cónyuge ni descendientes), son llamados por la ley a heredar a una persona en todo caso, en diferente proporción, salvo que el causante haya dispuesto su desheredación por las causas legalmente establecidas para ello. Las personas con parentesco más lejano, como los hermanos y los sobrinos, sólo heredan en defecto de los antes citados, o en caso de que el testador decida libremente dejarles una parte de su herencia o un bien en concreto en su testamento.

 Para que cualquiera de estos herederos pueda conseguir la titularidad de los bienes del causante, deben aportarse al notario y al Registro una serie de documentos que acrediten su condición de tales y que determinen claramente los bienes que integran la herencia a la que tienen derecho. Así, las adquisiciones por causa de muerte pueden acceder al Registro por diferentes títulos en función de los casos:

a. por instancia privada, en los casos de heredero único, o

b. por escritura pública o acta de protocolización de la partición de
la herencia, para el supuesto de que haya varios herederos.

En ambos casos, ambos documentos deberán ir acompañados de los títulos que acrediten tal condición, que serán el testamento, si lo otorgó el causante, junto con la partida de defunción y el certificado del Registro de Actos de Ultima Voluntad, o, si el causante no otorgó testamento, el acta notarial (caso de que los herederos sean descendientes, ascendientes o cónyuge del fallecido) o judicial (en caso de que se trate de otros parientes o extraños) de declaración de herederos ab intestato.

Nota: Ver también “Documento público” e “Instancia”.

HIPOTECA

Es una garantía que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación y consiste en afectar un bien inmueble al citado cumplimiento, de manera que en caso de que el deudor incumpla la obligación, se procederá a la enajenación del bien hipotecado aplicando su importe a la satisfacción del crédito.

Por tanto, en los créditos hipotecarios hay que distinguir por un lado el crédito u obligación garantizado (en la que una persona se compromete a realizar una determinada prestación, siendo lo más habitual que dicha obligación sea la de devolver un dinero prestado) DE LA GARANTÍA de ese crédito, que es la hipoteca, y que es accesoria a dicha obligación principal (asegura que se cumpla lo acordado, es decir, la devolución del dinero prestado). Puede garantizarse cualquier obligación, siempre que esté perfectamente identificada en cuanto a su causa, cantidad garantizada o forma de determinarla y vencimiento (plazo máximo).

Cabe destacar también que siempre ha de constituirse en escritura pública; además, la inscripción de la misma en el Registro es de carácter excepcionalmente CONSTITUTIVO (ya que la inscripción en obedece como regla general al principio de rogación), es decir, que no existe jurídicamente ni goza de eficacia mientras no se practica la correspondiente inscripción registral, y sólo las cláusulas que tienen acceso al Registro forman parte del derecho real de hipoteca; las que no acceden (porque carezcan de trascendencia real o porque sean negativamente calificadas por el registrador) sólo podrán subsistir como mera obligación entre las partes contratantes (no tienen efectos frente a terceros); la decisión sobre qué cláusulas acceden o no al registro depende de la calificación del registrador.

La hipoteca debe ser constituida siempre por el titular registral de la finca dada en garantía, aunque no sea la misma persona que recibe el dinero como prestatario o deudor (se puede hipotecar una finca propia en garantía de un préstamo concedido a otra persona, si nos fiamos de ella…) El acreedor hipotecario sólo necesita capacidad para obligarse; generalmente será el que preste el dinero, casi siempre una entidad bancaria que comparecerá representada por apoderados. El hipotecante deberá tener la libre disposición de sus bienes. Para cada uno de estos intervinientes en la hipoteca surgen diferentes derechos; así, el deudor e hipotecante conserva la propiedad, uso y disfrute de la finca, pero no puede abusar de ella de forma que disminuya tanto su valor que perjudique al acreedor; también puede volver a hipotecarla y pedir la cancelación parcial de la misma en los casos de pago parcial o de extinción del crédito garantizado. Para el acreedor hipotecario surge el derecho a pedir ampliación a otros bienes del deudor, puede disponer de su crédito (, puede posponer su rango hipotecario consentir la cancelación y sobre todo, la posibilidad de ejercitar la acción hipotecaria a través del procedimiento especial de ejecución regulado en la LEC.

INSTANCIA

Se trata de una solicitud presentada en el Registro a fin de conseguir de éste una determinada actuación, en casos en que la ley no exige para ello un documento público; así, debe presentarse una instancia o solicitud para obtener una nota simple o una certificación; también es suficiente instancia del interesado para solicitar la extinción del usufructo acompañando el certificado de defunción de usufructuario; también es válida para la distribución del crédito hipotecario entre varias fincas; para pedir la subsanación de defectos de impidan la inscripción de otro documento; y para inscribir directamente los bienes y derechos del causante de una herencia cuando exista un heredero único. En todos los casos, deberá firmarse la instancia en presencia del Registrador o que hayan sido legitimadas notarialmente las firmas de los solicitantes.

LIBROS DEL REGISTRO

El Registro se lleva por libros, que son un conjunto de folios en los que se practican los asientos relativos a las fincas inscritas. Estos libros gozan de una serie de garantías que aseguran su autenticidad y que sea imposible su manipulación o tergiversación: un miembro de la Junta de Gobierno del Colegio de Registradores certifica en la primera hoja en blanco el número de folios que tiene el libro y que todos ellos están intactos; a continuación, el Juez de Primera Instancia o de Paz pone el Visto Bueno y sella con el sello del Juzgado todas las hojas; y finalmente el Registrador extiende, firma y fecha a continuación una nota haciendo constar que efectivamente el Libro está en las condiciones atestiguadas por los dos certificantes anteriores.

Los Libros principales que se llevan en el Registro de la Propiedad son:

a. Libro de Entrada: Está destinado a recoger un breve asiento de todo el documento, escrito, comunicación, solicitud u oficio que se presente en el Registro, aunque no vaya a ser objeto de inscripción.

b. Libro Diario de Presentación: En él se practica un breve extracto de lo fundamental de los documentos que van a ser objeto de inscripción en el Registro; al margen de los asientos de presentación, se practican las notas relativas a las vicisitudes por las que el documento atraviesa mientras permanece en el Registro, así como la nota de despacho cuando concluye su tramitación registral.

c. Libro de Inscripciones: Son los que recogen, mediante asientos sucesivos, el historial jurídico de las fincas inscritas. En ellos se practican los asientos de inscripción, anotación, cancelación y las notas marginales relativos a derechos sobre las fincas registrales.

d. Libro de Alteraciones en las facultades de administración y disposición: Anteriormente se conocía como “Libro de Incapacitados”, y en él se extienden exclusivamente los asientos relativos a resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal de personas físicas o jurídicas para administrar, la ausencia, fallecimiento y cualquier otra por la que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes.

Como libros auxiliares cabe citar:

 a. Índice de fincas y de personas: Actualmente ambos índices están constituidos por una base de datos informática que contiene un listado de las fincas rústicas y urbanas que existen en el Registro, con sus datos de localización registral, y de las personas que constan en el Registro como titulares de derechos.

b. Libro de estadística: Está constituido por los estadillos que se recopilan en el Registro con los datos oficiales que han de remitirse anualmente a la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre número de fincas e inscripciones que se han practicado durante el año en el Registro.

c. Libro de inventario: Es una relación completa y pormenorizada de los libros, legajos y enseres existentes en el Registro, incluyendo maquinaria y el mobiliario afecto a la Oficina registral. Cada Registrador entrante y saliente debe firmarlo.

d. Legajos y cuadernos auxiliares: Son cuadernos o paquetes que se forman con cuatro tipos de documentación que debe quedar archivada en la oficina del Registro: duplicados o copias de las cartas de pago, mandamientos judiciales, documentos públicos y documentos privados; junto a ello, y por mecánica registral, se llevan también legajos de notificaciones oficiales, de edictos, de solicitudes de notas simples y certificaciones, de presentaciones por fax, de planos y bases gráficas de fincas. Los legajos de cada especie se numerarán correlativamente y se cerrarán por meses, trimestres o años, según su volumen.

 LICENCIA MUNICIPAL

 Se trata de un documento administrativo de ámbito local, por el que se autoriza a un interesado a realizar las actuaciones solicitadas en el ámbito de las competencias municipales, fundamentalmente en materia urbanística (por ejemplo, para construir una casa, para segregar una finca, para reformar una vivienda, etc.) Debe ir testimoniada en una certificación expedida por el Secretario del Ayuntamiento correspondiente con el Visto Bueno del alcalde.

 MULTIPROPIEDAD

Actualmente se conoce como “aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles”, y consiste en una forma especial de configuración del derecho de propiedad que se puede definir como “la propiedad horizontal concretada a períodos de tiempo determinados”; es decir, consiste en la atribución del dominio de una vivienda o local a varios partícipes de tal manera que a cada uno de ellos corresponde, en exclusiva y frente a todos, un turno de aprovechamiento que le confiere, durante un período fijo de cada año el disfrute de la vivienda o local y del mobiliario instalado en el mismo con carácter de permanencia y para su servicio. Las viviendas y locales han de ser susceptibles de aprovechamiento independiente (como en la propiedad horizontal). Este régimen jurídico ha de constituirse en escritura pública, y cada uno de los turnos de aprovechamiento de la finca puede inscribirse en un folio registral y con número de finca diferente.

NOTIFICACION

 Es una comunicación oficial hecha desde el Registro a un particular o interesado que ha instado la actuación del Registro en cualquiera de sus ámbitos, o que es titular registral de un derecho que se ve afectado por un procedimiento registral, por medio de correo certificado y con acuse de recibo, en virtud de la cual se le avisa de varias circunstancias concernientes a su derecho o al procedimiento registral en curso. También deben expedirse por parte del registrador notificaciones a órganos judiciales y administrativos en el curso de actuaciones registrales derivadas de procedimientos judiciales o de apremio. Por ejemplo: notificación de que el título presentado adolece de defectos que impiden la inscripción, o de que se ha practicado una inscripción parcial; notificación de haberse expedido certificación de dominio y cargas en un procedimiento judicial o administrativo; notificación de honorarios, etc.

PERMUTA

Es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra a cambio. Se rige por las normas de la compraventa, y, como ella, sólo tienen acceso al Registro cuando tenga por objeto bienes inmuebles.

PODER, APODERAMIENTO, REPRESENTANTE, MANDATARIO

Dentro de las facultades de calificación que la ley otorga a los Registradores, está la de comprobar la capacidad y legitimación de los interesados en el negocio contenido en el título presentado a inscripción.
Estos interesados pueden concurrir en su propio nombre, es decir, compareciendo ante el funcionario autorizante del documento en persona, y firmando personalmente el título, o por el contrario actuar representados por otra persona que actúe en su nombre: es el apoderado o mandatario. Estas personas necesitan, para poder actuar y firmar el título en el lugar del verdadero interesado que éste les haya otorgado facultades para ello, dándoles un poder o apoderamiento ante Notario que les permita actuar. Este poder debe concretar de forma clara, completa e indubitada para qué actuaciones se encuentra facultado el representante, ya que sólo en el ámbito de dichas facultades podrá firmar en nombre de su poderdante. Tales facultades deben acreditarse ante el Registrador para que éste pueda realizar su labor de calificación.

Uno de los casos más frecuentes en que un representante actúa en nombre de otro es el de las personas jurídicas, que por su naturaleza siempre actúan en el tráfico a través de apoderados o administradores.

Nota: ver también “Calificación” y “sociedad mercantil”.

PRINCIPIOS HIPOTECARIOS: PRIORIDAD, ROGACION, ESPECIALIDAD, LEGITIMACION, FE PÚBLICA, TRACTO SUCESIVO

Los principios hipotecarios son los criterios fundamentales, orientaciones esenciales o líneas directrices del sistema inmobiliario registral español. A través de estos principios puede llegar a entenderse qué papel juega una inscripción registral en el nacimiento, modificación o extinción de un derecho. Estos principios desarrollan su eficacia en las diversas fases del procedimiento registral, y son los siguientes:

a. Principio de rogación: Significa que el procedimiento registral se inicia siempre a solicitud del interesado, mediante la presentación en el Registro del título que se pretende inscribir. También puede iniciarse por mandamiento de la autoridad judicial o administrativa.

b. Principio de legalidad: Para que los títulos presentados a en el Registro puedan ser inscritos, tienen que ser válidos y reunir todos los requisitos que la ley exige para los negocios jurídicos del tipo que se trate. Eso exige que el título haya sido otorgado con las formalidades legales necesarias y que sea examinado por el Registrador para comprobar que se adecuan a la legalidad. Nota: ver también “Documento público“ y “Calificación”.

c. Principio de prioridad: El lema del Registro de la Propiedad desde su creación en el siglo XIX es “prior tempore potior iure”; esta frase significa que el título que primero accede al Registro será preferido respecto a los títulos incompatibles (es decir, que se refieran a la misma finca y que entren en colisión con el derecho que ingresó primero en el Registro) que accedan con posterioridad, aunque la fecha del título sea anterior.

d. Principio de especialidad: Significa que sólo pueden acceder al Registro derechos reales individualizados en su contenido y extensión, pertenecientes a un titular determinado, y que recaigan específicamente sobre una finca.

e. Principio de tracto sucesivo: La historia registral de las fincas que acceden al Registro se sigue enlazando unas inscripciones detrás de otras; de esta forma, el transmitente de hoy fue el adquirente de ayer, y el adquirente de hoy será el transmitente del mañana. Así, para inscribir títulos por los que se transmita o se constituya la propiedad y demás derechos reales, deberá constar previamente inscrito el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.

f. Principio de legitimación: Una vez practicada la inscripción, el titular registral goza de la consideración legal de que el derecho que tiene inscrito a su favor existe con la extensión que consta en el Registro, y la ley le concede acciones legales especiales para que pueda proteger su derecho frente a las perturbaciones que pudieran provocarle los demás.

g. Principio de fe pública registral: Significa que el que adquiere un derecho confiando en lo que publica el Registro, será mantenido en su adquisición aunque después se anule o resulta el derecho de su transmitente, siempre que reúna las condiciones exigidas por la ley, que son: que adquiera de buena fe; que la adquisición sea por título oneroso (es decir, que se pague un precio); que el transmitente aparezca como titular registral y con plenas facultades para transmitir el derecho y que el adquirente inscriba su derecho en el Registro.

PROCEDIMIENTO DE APREMIO, JUDICIAL SUMARIO

Se trata en ambos casos de procedimientos oficiales (administrativo o judicial) cuyo último fin es la venta en pública subasta de los bienes inmuebles de una persona que no ha pagado los créditos que había contraído o las deudas que tenía frente a entidades financieras, o frente al Estado, las Comunidades Autónomas o los Municipios, o frente a la seguridad social. Así, cuando una persona que ha solicitado un crédito a una entidad financiera y después no lo paga, o cuando no ha pagado las cuotas obligatorias a la seguridad social o los impuestos o tributos legalmente establecidos, el banco o la propia administración tributaria pueden solicitar el embargo de los bienes del deudor para poder cobrarse el crédito con el importe de la venta de dichos bienes. Una vez embargada la finca judicialmente o por la administración tributaria, puede solicitarse asimismo una anotación preventiva en el Registro de la Propiedad, que da rango prioritario al crédito ejecutado.

En caso de que el crédito solicitado e impagado se haya garantizado con una hipoteca, la ley ha dispuesto un procedimiento especial para la enajenación de los bienes hipotecados para asegurar su más rápida y eficaz ejecución; este es el llamado “procedimiento judicial sumario”.

PROHIBICION DE DISPONER

Se trata de una limitación al derecho de propiedad que impide a su titular poder disponer (transmitir o gravar) libremente de su finca. Esta limitación puede haberse pactado en un contrato suscrito voluntariamente por el propietario con otra persona (prohibiciones de disponer de carácter obligacional); o bien haber sido impuestas por el causante en su testamento o por el donante al efectuar la donación de la finca (prohibiciones de disponer de carácter gratuito); o bien haber sido impuestas por la autoridad judicial en el curso de un procedimiento a fin de asegurar que la finca no saldrá del patrimonio de su titular (prohibiciones judiciales) o, finalmente, venir impuestas por alguna ley que restringe las facultades del propietario para una actuación concreta (prohibiciones legales). De todas ellas, no son objeto de inscripción las obligacionales (porque carecen de trascendencia real) ni las legales (porque la publicidad que les da la ley es suficiente para poder ser oponibles frente a todos). Las gratuitas y las judiciales sí se hacen constar en el Registro a fin de darlas a conocer a los terceros interesados en la finca sobre la que recaigan.

PROPIEDAD HORIZONTAL

Se trata de una situación jurídica especial en la que se pueden constituir los edificios o los grupos de viviendas que comparten elementos comunes. La regulación legal de la propiedad horizontal dispone:
“ Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.”

Por tanto, en este régimen jurídico especial, cada dueño de un piso o local (o chalets en caso de urbanizaciones de viviendas unifamiliares que comparten zonas comunes) tiene: 1.El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado y, 2. La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes. A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación en relación al total valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime. Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.

REANUDACION DEL TRACTO INTERRUMPIDO

Cuando la historia registral de una finca ha quedado interrumpida por no haber tenido acceso al Registro varias transacciones o negocios sobre esa finca, es necesario reanudar dicha cadena de transmisiones hasta poder inscribir la finca a favor del actual titular de la misma. Este procedimiento se conoce como reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

Si se está en poder de todos los títulos intermedios no inscritos, basta con presentar a inscripción todos ellos; en caso de que falte uno o varios de dichos títulos, la legislación hipotecaria prevé varios métodos para lograr la reanudación, que son un acta de notoriedad otorgada ante Notario con determinadas formalidades y que habrá de ser finalmente aprobada por el Juez, a través de la cual se acredita que una persona es reputada notoriamente como dueña de una determinada finca ya inscrita; o un procedimiento judicial especialmente destinado a lograr dicha reanudación, a través de un expediente de dominio.

Nota: ver también “Acta notarial” y “Expediente de dominio”.

RECTIFICACION DEL REGISTRO

Consiste en arreglar algún error que pueda constar en el Registro; tales errores pueden haberse cometido por defecto de trascripción del contenido del título presentado (por ejemplo, cuando se han escrito unas palabras por otras, o se ha omitido alguna circunstancia importante (son los llamados errores materiales), o pueden por el contrario implicar una alteración del verdadero sentido de la inscripción en relación al título que la motiva, bien por no ajustarse a su contenido, bien por haberse expresado éste de forma vaga o inexacta, bien por mala interpretación del propio título o del contenido previo del Registro (son los llamados errores de concepto).

Tales errores materiales pueden ser rectificados de oficio por el Registrador si el título se encuentra aún en el Registro o si resultan claramente al contrastar el contenido de otros asientos ya practicados; mientras que los errores de concepto sólo pueden ser rectificados con la conformidad del interesado que conserve el título inscrito o por orden de la autoridad judicial

RECURSO GUBERNATIVO, RECURSO DE QUEJA

Cuando el título presentado a inscripción por un interesado en un procedimiento registral ha obtenido una nota de despacho de suspensión o denegación por determinados defectos apreciados por el Registrador, este interesado tiene derecho a hacer revisar dicha calificación interponiendo un recurso llamado gubernativo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, por los trámites establecidos en la legislación hipotecaria.

Asimismo, cuando el trato recibido por el Registrador o por el personal auxiliar del Registro no haya sido adecuado, los interesados podrán interponer una queja a través del Servicio Registral de Protección de los Consumidores, que es una oficina con sede en el Colegio de Registradores, aunque con representación en cada una de las provincias españolas en la persona de un Registrador de la Propiedad, creada en 1997 con la función de coordinar la actividad registral con las Organizaciones de Consumidores y Usuarios y con la Agencia de protección de datos. A este servicio pueden dirigirse las personas que deseen plantear alguna consulta sobre las cuestiones registrales o alguna queja sobre el funcionamiento de los Registros. Su objetivo es difundir las medidas cautelares que deben adoptar consumidores y usuarios, abarcando tanto información general como casos concretos, y poniendo en contacto al consumidor con el Registrador competente. En todos los Registros existen hojas de reclamaciones y sugerencias a disposición de los interesados.

Nota: ver también “Calificación”.

RENUNCIA

Se trata de una forma de extinción de derechos derivada de la voluntad de su titular de dejar de disfrutar del mismo, o de no obtener la titularidad en caso de un persona que tenga derecho a aceptarla o no (por ejemplo, los llamados a una herencia pueden decidir renunciar a ella, de forma que no llegarán a obtener la titularidad de los bienes hereditarios). En la práctica, la renuncia supone la transmisión del derecho, actual o futuro, a otra persona. En nuestro derecho, está prohibida la renuncia de derechos para perjudicar de tal forma a terceras personas o a acreedores del renunciante.

RETRACTO, TANTEO

Ambos son derechos que amparan a personas que tienen derecho a optar en posición preferente a comprar un bien en caso de que su propietario decida venderlo; el tanteo es el derecho de dichas personas a que se les ofrezca adquirir la cosa en primer lugar, haciéndoles saber las condiciones pactadas para la adquisición y el precio que se habrá de pagar, a fin de que el que tienen derecho preferente decida si quiere o no adquirir la finca. En caso de que se proceda a la venta sin habérsele notificado tales circunstancias y precio de la venta, estas personas tienen derecho a ir al retracto para poder dejar sin efecto la venta y optar por la adquisición de la finca.

Los casos más comunes de existencia de los derechos de tanteo y retracto son el de los copartícipes de una cosa en pro indiviso cuanmdo se vende una cuota, el de los arrendatarios en la venta de la finca arrendada, el de los propietarios de las fincas colindantes cuando se vende una rústica inferior a una hectárea, etc.

SERVIDUMBRE

 Es un derecho real inmobiliario (que recae siempre sobre fincas) que impone al propietario de una finca (llamada predio sirviente) la obligación de soportar una determinada carga a favor del propietario de otra (llamada predio dominante), o dejar que éste disfrute de alguna prerrogativa sobre la finca del primero. Los casos más frecuentes de servidumbres vienen establecidos en la ley, como son la de paso (para ganados o vehículos, a través de la finca de otro), la de aguas (para sacar agua de un pozo ajeno, o para abrevar ganado en un manantial de otro) o la de luces y vistas (para poder abrir ventanas o balcones sobre la finca o casa de otra persona). Estas cargas son inherentes a las fincas cualesquiera que sean sus propietarios, a no ser que se pacte su extinción.

TESTAMENTO

Es un documento otorgado por una persona, generalmente ante Notario, para dejar dispuesta en él su última voluntad y el destino de sus bienes, pudiendo a través de él nombrar herederos, desheredar, ordenar legados, designar albaceas o administradores e bienes, nombrar tutores o establecer disposiciones en beneficio de su alma.

Nota: Ver “Herencia”

TITULAR REGISTRAL

Los titulares registrales de derechos son aquellos sujetos a favor de los que puede practicarse una inscripción registral, es decir, son los sujetos de derechos, que al hacer constar en el Registro un acto jurídico, quedan consignados en la inscripción como titulares o portadores de tal derecho o facultad sobre la finca de que se trate. De esta forma, gozarán de legitimación para efectuar los actos de administración, de disposición o de gravamen sobre dicha finca. Estos titulares pueden ser personas físicas (es decir, individuos concretos) o personas jurídicas (es decir, entidades configuradas jurídicamente para actuar en el tráfico y a la que la ley otorga personalidad jurídica a través del cumplimiento de una serie de requisitos y de la inscripción en un Registro, como puede ser el Mercantil en el caso de las sociedades anónimas o limitadas, o en otros Registros administrativos, por ejemplo en el caso de las asociaciones y fundaciones.) Las personas jurídicas deben actuar en el tráfico representadas por personas físicas (por ejemplo, los administradores o consejeros delegados), cuya capacidad y legitimación debe ser acreditada para poder contratar en nombre de la entidad a quien dicen representar.

Dentro de las personas jurídicas, hay que citar a las Administraciones públicas (estatal, autonómica y local), y a las instituciones y entidades dependientes de ellas que gocen de personalidad jurídica propia, así como a los Entes Eclesiásticos.

Nota: Ver “Poder, representante”.

URBANISMO

Se trata de la rama del derecho civil e hipotecario que se encarga de la ordenación del territorio y de la clasificación del suelo (distinguiendo entre el suelo rústico, urbano y urbanizable), fijando los espacios naturales que gozan de especial protección y decidiendo qué zonas podrán ser objeto de urbanización; asimismo, fija los requisitos necesarios para asegurar que las obras que se realicen estén amparadas por la ley. Las cuestiones urbanísticas, que afectan de forma tan decisiva a la ordenación del territorio y por tanto a la reorganización de la propiedad urbana, están directa e indisolublemente relacionadas con la función social que cumple el Registro de la Propiedad, puesto que el esquema de ordenación territorial que resulta de los instrumentos de planeamiento tiene en última instancia su reflejo en los libros del Registro. Siguiendo este razonamiento, es fundamental determinar la forma en que el proceso urbanizador accede al Registro, ya que en nuestro sistema jurídico, el Registro no es un mero archivo de títulos que se limite a dar información de titularidades, que incluso pudieran resultar en ocasiones contradictorias, sino que es un Registro de derechos, que mediante la calificación del registrador purga los posibles defectos de que adolecen los títulos que acceden al mismo, y es como consecuencia de esa calificación como puede dar publicidad de derechos que gozan de una presunción inatacable en cuanto a su titularidad, contenido y extensión. Así configurado en nuestra legislación, este Registro, en cuanto define y determina derechos de propiedad, entendidos éstos como atribución de facultades jurídicas para el uso socialmente aceptable de recursos económicos, enlaza con el contenido económico de la actuación urbanizadora, toda vez que el fin de ésta es la reorganización de la propiedad urbana con el consiguiente incremento del valor del suelo como base del crédito territorial. Por ello, se deben articular procedimientos de constatación en el Registro de las fases diferenciadas del proceso urbanizador, porque afecta a derechos de propiedad y derechos reales cuya atribución a un titular sólo puede hacerla el Registro, ya que los asientos registrales son autónomos de los títulos que los ocasionan, precisamente porque entre el título y la inscripción media una actividad profesional de filtro y discernimiento en cuanto a la adecuación a la legalidad del contenido del título: la calificación.

USUFRUCTO

Es un derecho real que conlleva una desmembración de la plena propiedad de una cosa, de forma que pasa a distribuirse entre dos partes: el usufructuario y el nudo propietario. El derecho de usufructo atribuye a su titular la facultad de disfrutar de determinados bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia; puede constituirse en todo o en parte de los frutos de una cosa, a favor de una o varias personas, simultánea o sucesivamente. Se extingue generalmente por fallecimiento del usufructuario, y entonces se consolida el pleno dominio a favor del nudo propietario. El caso más frecuente es el derecho de usufructo establecido por la ley a favor del cónyuge que queda viudo respecto de los bienes de la herencia del causante; al morir este cónyuge viudo, los nudo propietarios (generalmente lo hijos de ambos) adquieren el pleno dominio de la cosa o de la finca.

VIVIENDA

Se trata de la finca, casa, o piso, en que una persona tiene su residencia habitual personal, conyugal o familiar. Dada la importancia que la vivienda tiene para la vida de los individuos, la ley le otorga una especial protección que se manifiesta en diversos ámbitos jurídicos: así, en la imposibilidad de que un solo cónyuge pueda disponer de la vivienda familiar sin consentimiento del otro consorte (aunque sea privativa de él); en las ayudas públicas para el acceso a la vivienda en el régimen de protección oficial o de préstamos hipotecarios subvencionados; en la regulación del uso de la vivienda en caso de separación matrimonial, etc.