Che cos'è la Conservatoria dei Registri Immobiliari?

Secondo il significato tradizionale, la  Conservatoria dei Registri Immobiliari ( Registro della Proprietà in spagnolo) può essere descritta partendo da tre punti di vista:

-         come Istituzione giuridica

-         come ufficio pubblico

-         come un insieme di libri che integrano un archivio.

1. Nel suo significato più esteso, la Conservatoria dei Registri Immobiliari è l’istituzione giuridica al servizio fundamentale del Diritto Privato, a carico del Conservatore dei Registri Immobiliari che por il sistema di folio reale e con caractere esclusivo ed escludente ha come obiettivo fundamentale la pubblicità giuridica dei diritti reali sui beni immobili.

2. Come ufficio pubblico, si definisce la Conservatoria dei Registri Immobiliari come l’ufficio pubblico radicato nel capoluogo del distretto ipotecario in cui esercita le sue funzioni, a carico del Conservatore dei Registri Immobiliari e che dipende in maniera diretta dalla Direzione Generale dei Registri e del Notariato del Ministero di Giustizia.

3. Per ultimo, come un insieme di libri, la Conservatoria dei Registri Immobiliari è una raccolta ordinata dei libri ufficiali debitamente numerati e legalizzati esistenti in tutti gli Uffici Pubblici del Registro.

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Quali sono i compiti della Conservatoria dei Registri Immobiliari?

1º) Quali sono i compiti della Conservatoria dei Registri Immobiliari?

Come ogni istituzione, la Conservatoria dei Registri Immobiliari deve svolgere dei compiti il cui conseguimento giustifica la sua stessa esistenza.

Si possono riassumere i suoi compiti in questi punti:

a)      assicurare la proprietà immobile, proteggendo il suo traffico giuridico.La Conservatoria dei Registri Immobiliari dota il titolare del registro degli effetti legittimatori e protegge successivi acquirenti che si fidano dei pronunciamenti del medesimo, così facendo compie il suo fine di favorire la negoziazione dei beni immobili.

Il primo che accede alla Conservatoria dei Registri Immobiliari iscrivendo il suo diritto ottiene la protezione dell’ Istituzione poichè la Conservatoria dei Registri Immobiliari si chiude a qualsiasi altro titolo che sia in contraddizione, anche se di data precedente. Il titolare del  bene registrato sarà protetto contro a attacchi alla sua titolarità, poichè nessuno potrà trasmettere senza il suo consenso ne potrà essere condannato senza essere ascoltato. Allo stesso modo potrà frenare qualsiasi pertubazione al suo diritto attraverso azioni reali seguite tramite un verbale regolato dalla LEC, solamente presentando il certificato del Conservatore dei Registri Immobiliari che accredita la vigenza, senza nessuna contraddizione, della sua titolarità (articolo 41 LH)

La sicurezza derivata dalla registrazione del bene serve como misura preventiva, per evitare la proliferazione eccessiva di denunce, giacchè i conflitti d’interesse non solo si risolvono rivolgendosi ai giudici, ma anche con meccanismi che evitino la produzione dei conflitti stessi. In relazione con questa finalità cautelare c’è il sistema di controllo del traffico immobiliare e della sua legalità nell’ambito civile che si plasma tramite le qualifiche del Conservatore dei Registri Immobiliari.

b)      fomentare il cosiddetto credito territoriale, cioè la concessione di crediti garantizzati con immobili ( come per esempio, il mutuo ipotecario), in opposizione ai crediti personali, dove la garanzia è meno chiara perchè non è legata a beni concreti ma a una responsabilità patrimoniale più generica.

c)      Proporzionare informazione attraverso i suoi canali di publicità ( esibizione, nota semplice e certificazione) del contenuto dei libri della Conservatoria dei Registri Immobiliari.

d)      Somministrare i dati all’Amministrazione per formare una statistica sulla contrattazione immobiliare ( ipoteche, vendite, affitti, etc.)

I Conservatori dei Registri Immobiliari rinviano queste schede statistiche dei mutui ipotecari all’Istituto Nazionale di Statistica.

     e)      attuare come importante ausilio per  la effettività di determinate imposte, come quella sulla successione, trasmissione patrimoniale, etc.

Si include in questo compito tutto ciò che è relativo ai gravami fiscali e all’archivio delle lettere di pagamento di determinate tasse, così come la proibizione di realizzare nessuna iscrizione senza accreditare anteriormente il pagamento delle tasse correspondenti. ( art 254 LH)

 f)      cooperare con l’Amministrazione nelle importantissime attività come l’urbanismo, tematica agraria, Catasto, affitti urbani, prevenire  il riciclaggio di capitali, etc

 Per ciò che riguarda la lotta contro il riciclaggio  di capitali, si deve tenere in conto la Istruttoria DGRN 10 dicembre 1999.

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Qual è il suo obiettivo?

Conforme l’articolo 1, 1º Legge ipotecaria, “ La Conservatoria dei Registri Immobiliari ha come obiettivo l’iscrizione o annotazione degli atti e contratti relativi al dominio e ulteriori diritti reali sui beni immobili....” Si iscriveranno, quindi, nella Conservatoria dei Registri Immobiliari ( articolo 2 LH):

a)      i titoli traslativi ( es. un acquisto, una donazione) o dichiarativi ( es. una dichiarazione  di nuovi lavori, una segregazione) del dominio dei beni immobili o dei diritti reali imposti sugli stessi

I beni immobili e i diritti reali che siano imposti sugli stessi sono iscrivibili senza distinzione della persona fisica o giuridica a cui appartengano, e quindi, si possono iscrivere quelli dello Stato, Comunità Autonoma, la provincia, Corporazioni Locali o qualsiasi tipo di ente con personalità giuridica ( articolo 4 RH)

b)      i titoli nei quali si costituiscano, riconoscano, trasmittano, modifichino o estinguano diritti reali ( come l’usofrutto, l’ipoteca, la servitù, etc.) e in generale, qualsiasi atto o contratto di trascendenza reale che senza avere nome proprio nel diritto, modifichi, nell’attualità o nel futuro, alcune delle facoltà di dominio su beni immobili o inerenti ai diritti reali

c)      inoltre s’iscrivono le sentenze giudiziarie che gravino sulle capacità delle persone ( come quelle che incapacitano per amministrare beni, quelle di decesso, assenza, etc) come mezzo per proporzionare al Conservatore dati essenziali per una adeguata qualificazione.

d)      Gli affitti su beni immobili, anche se si tratti di un diritto personale, nello stesso modo in cui occorre per la possibilità d’acquisto ( articolo 14 RH), il diritto di ritorno locativo ( articolo 15 RH), le concessioni amministrative che influiscano o ricadano su beni immobili ( articolo 31 RH), etc.

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Dove-Orario?

La Conservatoria dei Registri Immobiliari, intesa come ufficio, ha bisogno di una ubicazione che serva come base fisica o sede geografica della stessa, per cui si colloca la funzione del registro in un domicilio determinato.

La Conservatoria dovrà essere situata nel capoluogo del distretto ipotecario che politicamente sia stato stabilito dal Ministero della Giustizia, su proposta della Direzione Generale delle Conservatorie e del Notariato.

 Il regolamento Ipotecario solo impone un limite alla libertà del Conservatore per determinare il luogo della Conservatoria, sempre all’interno della città assegnata: che il locale riunisca le condizioni indispensabili per il decoro e la sicurezza e la conservazione dei libri, essendo indifferente la modalità scelta per il suo acquisto o uso ( acquisto, affitto, etc.).

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